Portugal e Canadá: duas políticas habitacionais, um mesmo desafio. O que podemos aprender?

Depois de mais de 25 anos a trabalhar no Canadá e agora a desenvolver projetos em Portugal, tenho tido a oportunidade de observar dois sistemas habitacionais profundamente diferentes, mas que enfrentam exatamente o mesmo problema: como criar habitação acessível, de qualidade e em quantidade suficiente para responder às necessidades da população.

Embora os contextos económicos, sociais e institucionais sejam distintos, existem lições importantes que ambos os países podem aprender um com o outro.

O modelo canadiano

Nas últimas décadas, o Canadá reconheceu que o mercado, por si só, não conseguiria responder ao défice habitacional. Como resposta, os diferentes níveis de governo passaram a investir fortemente em programas como:

• Financiamento de longo prazo para habitação acessível;

• Incentivos à construção "purpose-built rental";

• Parcerias público-privadas;

• Financiamento através da CMHC - https://www.cmhc-schl.gc.ca/;

• Catálogo digital de vivendas pré-aprovadas - Veja acima embora não acredito ser uma solução para Portugal.

• Programas específicos para populações vulneráveis.

Ao mesmo tempo, muitas cidades iniciaram reformas profundas ao nível do zoning, permitindo maior densidade junto aos corredores de transporte público e incentivando o desenvolvimento de "missing middle housing", Incluindo a permissão para construção de multiplex/duplex onde somente vivendas unifamiliares eram possíveis, e muitas outras soluções. Muitas sem muito sucesso.

Apesar destes esforços, o aumento da imigração, o crescimento populacional e a escassez de mão-de-obra na construção continuam a pressionar significativamente o mercado, adicionado a dificuldade para obter financiamento com níveis de stress-test altos e ate pouco taxas de juros altas.

Com tantas dificuldades o mercado imobiliário Canadiano enfrenta uma crise não vista em 30 anos.

A realidade portuguesa

Portugal enfrenta hoje um desafio semelhante, mas por razões um pouco diferentes.

Durante muitos anos a construção de nova habitação manteve-se reduzida, enquanto fatores como:

• Turismo;

• Alojamento local;

• Investimento internacional;

• Aumento dos custos de construção;

• Crescimento da procura urbana,

Estes fatores contribuíram para um aumento muito significativo dos preços da habitação. Nos últimos anos, o Governo português tem vindo a introduzir diversas medidas, entre elas:

• Incentivos fiscais ao arrendamento;

• Simplificação de alguns processos de licenciamento - Simplex Urbanístico 2026, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, foi adiado para 1 de outubro de 2026. Esta evolução do regime de licenciamento foca-se na comunicação prévia, na redução de prazos camarários e na responsabilidade técnica.;

• Programas de habitação pública;

• Revisão de instrumentos de planeamento urbano;

• Estímulos à reabilitação urbana.

• Programa de redução de IVA para construção de habitações, já explicado em vários outros posts de colegas - https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227

No entanto, continua a existir um dos maiores obstáculos identificados por praticamente todos os intervenientes do setor: o tempo necessário para transformar um terreno ou projeto numa habitação efetivamente construída.

Onde Portugal pode aprender com o Canadá

Na minha opinião, existem cinco áreas particularmente relevantes:

1. Maior previsibilidade regulamentar

Os investidores necessitam de regras claras e estáveis durante todo o ciclo do projeto.

2. Processos de aprovação mais rápidos

Reduzir meses, ou mesmo anos, de licenciamento pode ter um impacto muito superior a muitos incentivos financeiros.

3. Financiamento estruturado para habitação acessível

Modelos de financiamento de longo prazo permitem aumentar significativamente a oferta.

4. Maior integração entre planeamento urbano e mobilidade

As cidades canadianas têm vindo a concentrar densidade em torno dos principais corredores de transporte coletivo.

5. Colaboração institucional

Municípios, promotores, arquitetos, engenheiros e operadores habitacionais trabalham frequentemente de forma mais integrada desde as fases iniciais.

O que o Canadá pode aprender com Portugal

A aprendizagem também acontece no sentido inverso.

Portugal demonstra que:

• A reabilitação urbana pode transformar centros históricos sem perder identidade;

• Cidades compactas favorecem deslocações a pé e maior qualidade do espaço público;

• Património e desenvolvimento podem coexistir;

• O desenho urbano continua a desempenhar um papel central na criação de comunidades.

Em muitas cidades canadianas, existe ainda uma forte oportunidade para valorizar mais a escala humana, o espaço público e a identidade arquitetónica.

A verdadeira solução

Não acredito que exista uma solução exclusivamente financeira ou exclusivamente regulamentar. A habitação resulta do equilíbrio entre:

✔ políticas públicas consistentes;

✔ processos de licenciamento eficientes;

✔ financiamento adequado;

✔ investimento privado;

✔ planeamento urbano inteligente;

✔ qualidade arquitetónica.

Quando um destes elementos falha, todo o sistema perde eficiência. Mais do que discutir quem é responsável pela crise da habitação, talvez devêssemos concentrar-nos em criar sistemas que permitam construir melhor, mais depressa e com maior previsibilidade.

Porem, e com experiência no modelo Canadiano, todas estas políticas precisam de uma INTEGRACAO...... O que nao aconteceu no Canada e vejo o mesmo problema aqui em Portugal. Diversos setores governamentais a tentar resolver o problema com ações especificas mas sem um modelo integrado e consistente.

No final, o objetivo é comum em qualquer país: criar cidades mais inclusivas, sustentáveis e capazes de responder às necessidades das próximas gerações.

Gostaria de conhecer a opinião de profissionais que trabalham noutros países. Que políticas têm produzido melhores resultados na vossa experiência?